MT74:Real Estate e dintorni

 

A poco più di due settimane dalla prossima riunione della Banca Centrale Europea, i verbali pubblicati recentemente relativi al meeting di Giugno hanno ribadito la determinazione dei responsabili politici a proseguire l'attuale ciclo di rialzi anche dopo la prossima riunione. Purtroppo aggiungo io. Nell’ultima incontro, la presidente Lagarde non solo ha portato un altro rialzo dei tassi ma ne ha preannunciato di fatto un ulteriore a Luglio di altri 25 punti base. La revisione al rialzo delle previsioni di inflazione della Bce per il 2024 e le prospettive di crescita ancora ottimistiche sono state le principali ragioni nel continuare l’orientamento al rialzo. Ma a quale previsioni fanno riferimento?

 

Dalla fine del 2022 l’inflazione è in caduta libera | Financial Times

Oltre al preannuncio del prossimo rialzo dei tassi, i verbali hanno fornito ulteriori spunti di riflessione (dubbi ?) sull'attuale pensiero critico della BCE:

⦁l'inflazione di fondo come indicatore anticipatore. In questo caso, la maggioranza dei membri sembra avere qualche dubbio, non solo mettendo in discussione il ruolo dell'inflazione core (escluso cibo ed energia) come indicatore anticipatore, ma caratterizzandola come indicatore ritardatario;

⦁alcuni dubbi sull'ultima revisione al rialzo dell'inflazione. Alcuni membri hanno messo in dubbio la revisione al rialzo alla luce degli ultimi dati più incoraggianti e in relazione alle modifiche delle ipotesi alla base delle proiezioni di Giugno;

⦁abbassare l'inflazione è più facile che portarla al 2%. È stato anche sostenuto che far scendere l'inflazione da valori molto elevati a livelli più moderati è più facile che raggiungere il pieno ritorno all'obiettivo di medio termine del 2%. In questo contesto, è stato osservato che il previsto ritorno dell'inflazione al 2% verso la fine del 2025 potrebbe essere considerato troppo lontano.

L’inflazione dell’Eurozona al 5,5% a Giugno 2023, in calo dal 6,1% di Maggio | Eurostat

Con i prezzi dell'energia ancora più bassi del previsto, il calo dei prezzi dei prodotti alimentari e l'affievolirsi delle pressioni sui prezzi dei servizi e del settore manifatturiero, l'inflazione potrebbe scendere più rapidamente di quanto la Bce si aspetti, almeno dopo l'estate. In effetti, c'è il rischio che si aggiunga un altro capitolo alle idee sbagliate sulla dinamica dell'inflazione; dopo "l'inflazione è morta" e "l'inflazione è transitoria", ora potremmo avere "l'inflazione non scenderà mai". Questo è il grande rischio di cui parlo da mesi in Macro Talk.

Non fraintendetemi, continuo a credere che nei prossimi anni l'inflazione sarà strutturalmente più alta di quella pre-pandemia: abbassare i prezzi è molto più difficile che alzarli. I dati demografici, il de-risking e la de-carbonizzazione con la conseguente apertura ad una green economy diffusa depongono a favore di una pressione al rialzo sui livelli dei prezzi. Prendete ad esempio la Germania che spesso cito non a caso. Come più volte suggerito, l’economia teutonica è la locomotiva d’Europa e sta attraversando una fase davvero complicata per quanto riguarda la conversione energetica e il rinnovamento infrastrutturale. Scaviamo più a fondo.

Il verde ha un costo

Oltre il 60% dell'attuale parco immobiliare europeo dovrà essere ristrutturato nei prossimi dieci anni per soddisfare gli obiettivi climatici fissati dalla Commissione Europea. La transizione comporterà un'impennata dei costi e una crescente divergenza dei prezzi delle case, con l'efficienza energetica che dovrebbe salire rapidamente in cima alla lista delle priorità per gli acquirenti. Mentre è iniziata la prevista fase di correzione a causa dell'aumento dei tassi d'interesse e dell'indebolimento del reddito disponibile reale, nel primo trimestre i prezzi degli immobili sono scesi di circa il 10% rispetto all'anno precedente. Non si tratta di un crollo, ma di una correzione. Allo stesso tempo, ci vorrà del tempo prima che il mercato riesca a raggiungere un nuovo equilibrio. Al momento la previsione è che il mercato raggiungerà il fondo nella seconda metà dell'anno, seguito da una ripresa moderata nel 2024. I costi di finanziamento e il reddito delle famiglie rimangono i principali fattori trainanti del mercato immobiliare, ma fattori come l'ubicazione e la trasformazione green, contribuiranno ad aumentare la divergenza.

Il settore immobiliare svolge un ruolo importante negli sforzi dell’Unione Europea per raggiungere gli obiettivi climatici. Nel 2019, il riscaldamento degli ambienti nel settore domestico privato ha rappresentato il 15% del consumo totale di energia ed è anche la fonte di circa due terzi del consumo finale di energia nelle famiglie. L'energia viene utilizzata anche per il raffreddamento degli ambienti, il riscaldamento dell'acqua, l'illuminazione, gli elettrodomestici e la cucina. Meno del 20% circa del consumo energetico domestico in Germania e in Italia è attualmente coperto da energie rinnovabili e non è una sorpresa che i governi stiano cercando di fare dei passi avanti. La discussa legge tedesca sull'energia degli edifici (GEG) ha stabilito che dal 1° Gennaio 2024 tutti i nuovi edifici dovranno essere riscaldati per almeno il 65% con energia rinnovabile. Per gli edifici esistenti è previsto un "periodo di decisione" fino al 2028. A partire dal 2045, non sarà più possibile utilizzare combustibili fossili per il riscaldamento. Stesso iter in Italia ma con alcuni anni di dilazione e tanta incertezza (2033-35).

Il calo dei prezzi delle case tedesche è sceso del 2,5%, mentre la Germania è già in recessione | Bloomberg

Se si considera l'età del parco immobiliare europeo, si nota che c'è una forte necessità di ristrutturazioni sostanziali. Più una proprietà residenziale è vecchia, più è probabile che si utilizzino ancora combustibili fossili per il riscaldamento. Negli edifici completati prima del 1979, solo una casa su 100 è riscaldata con sistemi geotermici e altri sistemi di riscaldamento ambientale o ad aria di scarico. Al contrario, nelle case costruite dopo il 2011, questi sistemi sono presenti in quasi un edificio su quattro. Inoltre, le case più vecchie sono generalmente poco isolate o con vetri insufficienti, per cui il consumo energetico rimane elevato e la classe di efficienza energetica è spesso scarsa. Purtroppo, solo il 5% dell'attuale parco immobiliare è stato completato dopo il 2011.

…E io pago

I piani definiti dalla Commissione europea prevedono che entro il 2033 le abitazioni debbano raggiungere almeno una classe di efficienza energetica D su una scala che sarà standardizzata a livello europeo e che va da A a G. Sulla base dell'attuale scala (in Germania va da A+ a H mentre in Italia da G a A4), ciò significa che 11 milioni di case mono e bifamiliari e 1,5 milioni di case plurifamiliari - vale a dire il 64% dell'intero parco immobiliare tedesco - dovranno essere ristrutturate entro i prossimi 10 anni. L'attività di ristrutturazione è stata finora limitata. Tra il 2012 e il 2016, le ristrutturazioni che hanno portato a un risparmio energetico superiore al 60% sono state effettuate in media solo sullo 0,1% del parco immobiliare tedesco. Nell'UE, il tasso è stato dello 0,2%. Affinché la Germania raggiunga l'obiettivo dell'etichetta energetica dell'UE entro il 2033, il ritmo delle ristrutturazioni verdi dovrebbe aumentare di 65 volte. Lo stesso problema è stato sollevato anche in Italia dal precedente governo: la scelta scellerata di concedere il cosiddetto bonus 110%, non ha fatto altro che impennare i prezzi di materie prime e manodopera legata all’edilizia. Si stima che almeno 7 miliardi stanziati siano state delle vere e proprie truffe. Il maestro del teatro in arte Totò direbbe: “…e io pago!”

Classi energetiche delle abitazioni in Italia | Altroconsumo

Distribuire denaro a pioggia non ha mai fatto bene all’economia, se non nel momento in cui questo denaro arriva: dopo averlo speso si è punto e a capo. Anziché garantire un piano strutturale, il governo Conte e poi quello Draghi ha instaurato il sistema bonus ovvero: “ti regalo dei soldi per…”. Questo sistema ha favorito un aumento sconsiderato dei prezzi; questo dato è ulteriormente confermato dal fatto che l’Italia è stato uno dei pochissimi paesi ad aver avuto un inflazione superiore al 10% (11,8 ndr) mentre negli altri stati dell’unione era già iniziata la discesa a picco. Il delta di 4/5 punti percentuali è ancora evidente oggi, addirittura allargatosi per la stagionalità dei prezzi (in estate i prezzi sono più alti). Seppur possa sembrare tutto questo un insulto contro la piaga della povertà, spesso non ci rendiamo conto che il diavolo è nei dettagli: per risolvere davvero i problemi bisogna intraprendere a volte delle scelte impopolari. L’esatto contrario che fa la politica da almeno un ventennio a questa parte.

Investimenti nel mercato immobiliare italiano | Withub

Tornando alle problematiche relativamente alle ristrutturazioni in Germania (e parallelamente un problema annoso anche per l’Italia) gli esperti hanno calcolato che per adeguare gli appartamenti alle direttive Europee, potrebbe costare tra i 400 e i 600 euro al metro quadro. L'ammodernamento completo di un appartamento costerebbe all'incirca 500 euro al metro quadro. Di conseguenza, il costo per realizzare l'obiettivo della Commissione europea di rinnovare il parco immobiliare portandolo alla classe di efficienza energetica D entro il 2033 potrebbe oscillare tra i 740 miliardi e i 1.000 miliardi di euro. La ristrutturazione può essere abbastanza economica e di solito si ammortizza dopo 11-17 anni per i proprietari di case, o dopo circa 14 anni per i proprietari di appartamenti. Per la maggior parte dei proprietari di casa, tuttavia, ciò significherà inizialmente dover ricorrere a nuovi finanziamenti per poter affrontare le sfide finanziarie della transizione verde. In Germania come in Italia, più della metà dei proprietari di casa ha ancora un mutuo in corso, il che potrebbe rendere difficile l'accensione di un nuovo prestito, soprattutto alla luce degli attuali alti costi di finanziamento e delle rigide condizioni di prestito.

Conclusioni finali

L'impatto del cambiamento climatico, unito all'incertezza politica, è già molto visibile nel mercato immobiliare europeo. Ulteriori analisi dei dati confermano che la transizione verde nel mercato immobiliare è già stata un fattore decisivo per l'andamento dei prezzi negli ultimi anni. Esiste un forte differenziale di prezzo tra gli immobili residenziali ad alta efficienza energetica e le loro controparti non ristrutturate, che è aumentato significativamente tra il 2021 e il 2023. Si pagano già enormi premi per l'efficienza e si chiedono sconti per le ristrutturazioni. Quest'anno, il prezzo di una casa con etichetta energetica H è stato in media del 45% inferiore a quello di una proprietà residenziale con etichetta energetica A+. L'anno scorso la differenza era del 36%. Anche quelle con etichetta energetica B valgono il 28% in meno quest'anno, dopo uno sconto del 20% nel 2022. Questo potrebbe portare ad una crisi globale del Real Estate qualora le leggi non diventino meno stringenti. Il divario sociale tra chi possiederà una casa con classe energetica A+ e coloro che non hanno adeguato per costi alti potrebbe essere devastante per l’economia del vecchio continente.

La bolla immobiliare tedesca continua a perdere aria. A giugno, i prezzi degli immobili sono crollati bruscamente | Bloomberg

Con il progredire della normativa, la domanda di nuovi edifici potrebbe continuare ad aumentare, il che porterà a prezzi elevati data la scarsità dell'offerta e i contemporanei costi di costruzione elevati. È quindi probabile che i prezzi dei nuovi edifici ad alta efficienza energetica continuino a salire nei prossimi anni, mentre ci aspettiamo cali più significativi per gli edifici esistenti non ristrutturati. I venditori dovranno accettare sconti sulle ristrutturazioni per compensare i costi successivi all'acquisto. Di conseguenza, l'andamento negativo dei prezzi degli immobili esistenti potrebbe essere ancora più forte di quanto l'attuale contesto di mercato, caratterizzato da alti costi di finanziamento e perdite di salario reale, possa far pensare.

In conclusione, bisogna essere cauti quando si sente dire che “l'inflazione non scenderà mai”. Questi commenti potrebbero provenire dalle stesse fonti che solo pochi anni fa sostenevano che l'inflazione non sarebbe mai tornata a salire. Questo non significa che la perdita di potere d'acquisto causata dagli ultimi anni di inflazione sarà presto annullata; significa solo che l'inflazione complessiva può scendere più rapidamente di quanto attualmente previsto. L'evidenza storica suggerisce che l'inflazione di fondo normalmente ritarda l'inflazione globale, mentre l'inflazione dei servizi ritarda quella dei beni. Se ho ragione e l'economia rimane debole, il processo disinflazionistico prende slancio e l'inflazione di fondo inizia a scendere dopo l'estate, così il ciclo di rialzo della Bce potrebbe considerarsi finito. Cosa avverrà dopo? Con questo atteggiamento da falco fino all’ultimo è probabile che qualcosa si romperà e saranno costretti a tagli urgenti anche di 50-75 punti base mentre il mercato cade a punta di coltello. Parliamo sempre di opportunità d’acquisto per carità, ma sappiamo tutti come finiscono queste storie. Con un bagno di sangue.